Imóvel na planta: atraso na entrega, distrato e devolução de valores

Comprar um imóvel na planta costuma ser a forma mais acessível de adquirir a casa própria, com parcelas durante a obra e preço menor que o de um imóvel pronto. Em troca, o comprador assume um risco: depender de que a construtora cumpra o cronograma. Quando a obra atrasa, ou quando a situação financeira da família muda e não dá mais para continuar pagando, surge a dúvida sobre o que a lei permite fazer.

Desde dezembro de 2018, a Lei 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato, alterou a Lei de Incorporações (Lei 4.591/1964) e criou regras específicas para o atraso na entrega e para o desfazimento do contrato. Essas regras convivem com o Código de Defesa do Consumidor (CDC) e com decisões do Superior Tribunal de Justiça (STJ). A seguir, o que cada uma diz e como agir na prática.

Atraso na entrega: o que é o prazo de tolerância

Quase todo contrato de imóvel na planta traz a chamada cláusula de tolerância, que autoriza a construtora a entregar a obra algum tempo depois da data prometida. O art. 43-A da Lei 4.591/1964 admite essa cláusula com limite de 180 dias corridos, desde que ela esteja prevista expressamente, de forma clara e destacada. O STJ já considerava válida a tolerância de até 180 dias mesmo antes da lei, e os tribunais costumam rejeitar prazos adicionais além desse limite.

Outro ponto relevante: o prazo de entrega não pode ficar condicionado à aprovação do financiamento bancário do comprador nem a qualquer outro negócio. Essa é uma das teses fixadas pelo STJ no Tema 996 dos recursos repetitivos. Cláusulas que dizem que "a entrega ocorrerá em até X meses após a assinatura do financiamento" costumam ser questionadas justamente por isso.

Os contratos firmados após a Lei 13.786/2018 também devem trazer um quadro-resumo logo no início, com informações como preço, valor da corretagem, forma de pagamento, prazo de entrega e consequências do desfazimento do contrato (art. 35-A da Lei 4.591/1964). Vale lê-lo com atenção, porque é ali que estão os números que serão usados em eventual discussão.

O que o comprador pode fazer quando a obra atrasa

Passado o prazo de tolerância sem a entrega, o comprador que estava em dia com os pagamentos tem basicamente dois caminhos.

Desfazer o contrato com devolução integral

Pelo art. 43-A, § 1º, da Lei 4.591/1964, o comprador que não deu causa ao atraso pode pedir a resolução do contrato e receber de volta tudo o que pagou, corrigido, além da multa prevista no contrato. Nesse caso a culpa é da construtora, e por isso não cabe a retenção de percentuais que existe quando o comprador desiste por conta própria.

O mesmo entendimento já estava na Súmula 543 do STJ: na resolução de promessa de compra e venda de imóvel submetida ao CDC, a restituição das parcelas deve ser imediata, integral quando a culpa for exclusiva do vendedor ou construtor, e parcial quando o comprador der causa ao desfazimento.

Manter o contrato e ser indenizado pelo atraso

Se o comprador preferir esperar a entrega, o § 2º do art. 43-A garante indenização de 1% do valor efetivamente pago à incorporadora, por mês de atraso, calculada proporcionalmente aos dias (pro rata die) e corrigida pelo índice do contrato. A lei proíbe somar essa indenização com a multa do § 1º: ou se resolve o contrato, ou se mantém o contrato e se recebe pelo atraso.

Para contratos anteriores à lei, e em discussões sobre o valor do prejuízo, o STJ fixou algumas teses importantes:

• Tema 996: o prejuízo do comprador pelo atraso é presumido, na forma de lucros cessantes, e pode ser medido pelo valor de aluguel de um imóvel semelhante. O comprador não precisa provar que deixaria de pagar aluguel ou que alugaria o imóvel.
• Tema 970: quando o contrato já prevê uma multa por atraso em valor equivalente ao aluguel, não se pode somar essa multa com lucros cessantes, para evitar indenização em dobro.
• Tema 971: quando o contrato prevê multa apenas para o comprador inadimplente, essa multa serve de parâmetro para calcular a indenização devida pela construtora que atrasa a entrega.

A aplicação dessas teses aos contratos firmados após 2018, em conjunto com a indenização legal de 1%, ainda gera discussão nos tribunais. Por isso, o cálculo correto depende da data do contrato e das cláusulas de cada caso.

Juros de obra depois do prazo

Quem financia pelo programa habitacional ou diretamente com o banco durante a construção costuma pagar a chamada taxa de evolução da obra, ou "juros de obra". Pelo Tema 996, depois de esgotado o prazo de entrega, incluída a tolerância, essa cobrança é ilícita. Valores pagos a esse título no período de atraso podem ser objeto de pedido de restituição.

Atraso gera dano moral?

Em regra, o STJ entende que o simples atraso na entrega não gera, por si só, dano moral. A indenização pode ser reconhecida quando há circunstâncias excepcionais, como um atraso muito prolongado com prejuízos concretos à família, e isso precisa ser demonstrado no processo.

Distrato por iniciativa do comprador

A situação é diferente quando a obra está em dia e é o comprador quem quer desistir, por perda de renda, mudança de cidade ou recusa do financiamento. Nesse caso, a lei permite que a construtora fique com parte do valor pago, para compensar os custos do negócio desfeito.

Quanto a construtora pode reter

O art. 67-A da Lei 4.591/1964 autoriza a construtora a descontar:

• a comissão de corretagem, integralmente;
• uma multa (pena convencional) de até 25% da quantia paga;
• nos empreendimentos submetidos ao patrimônio de afetação, essa multa pode chegar a até 50%.

O patrimônio de afetação é um regime que separa o dinheiro de cada empreendimento das demais contas da incorporadora. Os tribunais vêm exigindo que ele esteja efetivamente averbado no Cartório de Registro de Imóveis e que a multa maior esteja expressamente prevista no contrato. A simples menção no contrato pode não bastar.

Se o comprador já recebeu e usou o imóvel, a construtora também pode descontar valores proporcionais a essa fruição e encargos como IPTU e condomínio do período.

Prazo para a devolução

Nos contratos regidos pela Lei do Distrato, a devolução não precisa ser imediata:

• sem patrimônio de afetação, o pagamento ocorre em até 180 dias após o desfazimento;
• com patrimônio de afetação, em até 30 dias após a emissão do habite-se do empreendimento.

Para contratos anteriores à lei, prevalece a Súmula 543 do STJ, com devolução imediata e percentuais de retenção definidos pelos tribunais caso a caso, normalmente menores que os da lei atual.

Arrependimento em 7 dias

Contratos assinados em estandes de venda ou fora da sede da incorporadora podem ser desfeitos em até 7 dias, sem multa e com devolução de tudo o que foi pago, inclusive a corretagem (art. 67-A, § 10, da Lei 4.591/1964). A lógica é parecida com a do art. 49 do CDC, explicada no artigo sobre direito de arrependimento em compras online. O pedido deve ser feito por escrito e comprovado, por exemplo com carta com aviso de recebimento.

Imóvel com alienação fiduciária

Quando o comprador já assinou o financiamento com garantia de alienação fiduciária registrada no cartório e deixa de pagar, a situação muda. Pelo Tema 1.095 do STJ, a resolução por inadimplemento do comprador, depois de constituído em mora, segue a Lei 9.514/1997, com leilão do imóvel, e não as regras de devolução do CDC. Isso não se aplica quando o desfazimento decorre de culpa da construtora, como no atraso da obra.

Corretagem e taxa SATI

Pelo Tema 938 do STJ, é válida a cláusula que transfere ao comprador o pagamento da comissão de corretagem, desde que o preço total e o valor da comissão tenham sido informados com clareza antes da compra. Já a cobrança da taxa de Serviço de Assessoria Técnico-Imobiliária (SATI), ou serviço semelhante, vinculada à compra, é considerada abusiva. Cláusulas desse tipo são exemplos de práticas comuns em contratos de adesão com cláusulas abusivas.

Passo a passo prático

1. Leia o contrato e o quadro-resumo. Anote a data prevista de entrega, a cláusula de tolerância, as multas e se há patrimônio de afetação.
2. Calcule o prazo. Some até 180 dias à data contratual. Antes disso, em regra, ainda não há atraso indenizável.
3. Reúna os comprovantes de pagamento. Boletos, extratos, recibos de sinal e de corretagem. A indenização e a devolução são calculadas sobre o que foi efetivamente pago.
4. Formalize o pedido. Envie notificação por escrito à construtora, por e-mail com confirmação e por carta com aviso de recebimento, dizendo se pretende resolver o contrato ou manter e receber a indenização.
5. Guarde a resposta. Propostas de distrato com retenção acima do previsto em lei, ou com devolução parcelada fora dos prazos legais, não precisam ser aceitas de imediato.
6. Busque os canais administrativos. Em Fortaleza, é possível registrar reclamação no DECON-CE (Programa Estadual de Proteção e Defesa do Consumidor, ligado ao Ministério Público) ou no Procon municipal.
7. Avalie a via judicial. Causas de até 40 salários mínimos podem tramitar nos Juizados Especiais Cíveis. Quem não pode pagar advogado pode procurar a Defensoria Pública.

Documentos e provas úteis

• contrato, quadro-resumo e aditivos;
• comprovantes de todos os pagamentos, inclusive corretagem e taxas;
• material publicitário com a data de entrega prometida;
• comunicados da construtora sobre andamento ou adiamento da obra;
• extratos do financiamento com a cobrança de juros de obra;
• contratos de aluguel pagos durante o atraso, quando houver;
• notificações enviadas e respostas recebidas.

Prazos para reclamar

O pedido de devolução da comissão de corretagem ou da taxa SATI, quando fundado na abusividade da cobrança, prescreve em 3 anos (Tema 938 do STJ). O STJ ainda discute o alcance dessa tese quando a devolução da corretagem decorre da culpa da construtora pelo desfazimento do contrato.

Para as pretensões ligadas ao descumprimento do contrato, como devolução de parcelas e indenização pelo atraso, a jurisprudência do STJ tem aplicado, em regra, o prazo geral de 10 anos do art. 205 do Código Civil. Como há nuances conforme o tipo de pedido, convém não deixar a situação se arrastar.

Erros comuns

• Parar de pagar sem formalizar nada. Quem suspende os pagamentos por conta própria pode ser tratado como inadimplente e perder a proteção do art. 43-A.
• Assinar o distrato oferecido pela construtora sem conferir os números. Muitas propostas retêm mais do que a lei permite ou desconsideram a culpa da construtora pelo atraso.
• Confundir atraso com desistência. Se a obra passou do prazo de tolerância, a desistência decorre da culpa da construtora, e a devolução deve ser integral.
• Ignorar a data do contrato. As regras da Lei 13.786/2018 valem para contratos firmados após sua vigência; os anteriores seguem principalmente o CDC e a jurisprudência do STJ.
• Não guardar comprovantes. Sem prova do que foi pago, o cálculo da devolução fica comprometido.

Quando procurar orientação jurídica

Cada contrato tem cláusulas, datas e circunstâncias próprias, e o entendimento dos tribunais sobre o tema pode mudar ao longo do tempo. Se a obra passou do prazo de tolerância, se a construtora propôs um distrato com retenção elevada ou se houve cobrança de juros de obra durante o atraso, vale buscar a análise de um profissional antes de assinar qualquer acordo. Assim é possível conferir o cálculo dos valores, verificar se há patrimônio de afetação registrado e definir o caminho mais adequado ao caso.

Laliani Correia de Arruda

Advogada em Fortaleza/CE, OAB/CE 54.023. Atua em Direito do Consumidor, Direito Bancário e Direito de Família.

Este texto tem caráter informativo e reflete a legislação e a jurisprudência na data de publicação. Cada situação exige análise individual.